今回のテーマは、「解除と登記」である。
解除と登記
AがBと売買契約を締結し、甲土地を譲渡したが、Bが期限までに代金を完済しなかったため、Aは契約を解除した。この解除の前後に、Bが第三者Cと売買締結し、甲土地を譲渡していた。
解除の法的性質
解除とは、債務不履行があった場合、契約関係を解消させることである。（民法540条以下）
（解除の効果）
第545条 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
（民法・e-Gov法令検索）
このように、545条1項本文には、各当事者が相手方を原状に復させる義務を負うことになると規定しているが、これについては、争いがある。
判例は、解除によって契約は遡及的に無効になると解している。
一方、契約は解除によって遡及的に無効になるのではなく、解除をきっかけにして原状回復のための新たな物権変動が生じると解する学説もある。
判例
判例は、取消しの登記の場合と同じく、CがAによる解除の前後いずれかの時点で現れたかによって異なる処理をしている。
解除前の第三者
解除前のCについては、解除によって不利益を被るおそれがある第三者を保護する規定である545条1項ただし書を適用する。
この場合、Cが善意であることは要求されない。したがって、悪意のCも保護される。
解除権の発生要件が満たされるためには、少なくともBに債務不履行がなければならない。
Bの履行遅滞が問題になっている場合には、AはBに相当な期間を定めて履行の催告をし、それにもかかわらずＢが履行しないという事実がなければならない。（541条）
ただし、判例は、解除前のＣが保護されるためには、登記が必要であるとしている。権利者Ａが権利を喪失することとのバランスをとるためである。この点、取消しの前の第三者とは扱いが違う。
そして、判例は、対抗要件としての登記であるとしている。（最判昭和33.6.14民集第12巻9号1449頁)
甲乙間になされた甲所有不動産の売買が契約の時に遡つて合意解除された場合、すでに乙からこれを買い受けていたが、未だ所有権移転登記を得ていなかつた丙は、右合意解除が信義則に反する等特段の事情がないかぎり、乙に代位して、甲に対し所有権移転登記を請求することはできない
裁判要旨ー最判昭和33.6.14民集第12巻9号1449頁
解除後の第三者
一方、CがAによる解除後に現れた場合は、判例は、Aによる解除によってBからAに復帰的物権変動が生じ、また、BからCへの物権変動が生じているとみて、二重譲渡になるとしている。（最判昭和35.11.29民集第14巻13号2869頁）
したがって、177条が適用され、AC間の優劣は登記で決せられるとする。
不動産売買契約が解除され、その所有権が売主に復帰した場合、売主はその旨の登記を経由しなければ、たまたま右不動産に予告登記がなされていても、契約解除後に買主から不動産を取得した第三者に対し所有権の取得を対抗できない。
裁判要旨ー最判昭和35.11.29民集第14巻13号2869頁
学説
学説においては、解除の効果を原状回復のための新たな物権変動の発生と解して、解除の前後を問わず復帰的物権変動があったとみて、177条の適用によりCの保護を図るという見解も有力である。
（参考）物権法[第3版] NBS (日評ベーシック・シリーズ) 日本評論社
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