【マンション管理士試験】要点まとめノート（第3回）～標準管理規約と共用部分・専有部分の整理～

（注）本記事で扱うマンション管理士試験の出題に係る法令等については、令和8年4月1日において施行されている法令等とする。

なお、本記事では、「建物の区分所有等に関する法律」を「区分所有法」という。

はじめに

マンションの管理に関する具体的なルールは、区分所有法などの法律に加え、各マンションの管理規約によって定められる。

国土交通省が公表する「マンション標準管理規約」は、マンション管理組合が管理規約を作成・改正する際のひな型となる。マンション管理士試験では重要な学習項目である。

本記事では、令和7年10月17日改正のマンション標準管理規約（単棟型）を中心に、専有部分と共用部分、敷地と敷地利用権、管理費と修繕積立金などの重要事項を整理する。

専有部分と共用部分

マンションの建物は、区分所有者が個別に所有する「専有部分」と、区分所有者全員または一部の者が共同で利用する「共用部分」に分けられる。

専有部分と共用部分の区別

標準管理規約第7条・第8条では、専有部分と共用部分の範囲を定めている。

専有部分と共用部分の区別では、専有部分であるように見える設備でも、共用部分に該当する場合がある点に注意しよう。

例えば、窓ガラスや窓枠は、各住戸に設置されていても共用部分として扱われる。

法定共用部分と規約共用部分

共用部分には、法律上当然に共用部分となるものと、規約によって共用部分と定められるものがある。

• 法定共用部分：廊下、階段など、構造上または利用上、共用に供される建物の部分
• 規約共用部分：本来は専有部分となり得る建物の部分や附属建物を、規約によって共用部分としたもの

規約共用部分については、その旨の登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
（区分所有法4条2項）

2．敷地・敷地利用権・敷地権

マンションを購入すると、通常は住戸の所有権だけでなく、その住戸を所有するために必要な土地に関する権利も取得する。

ただし、ここで注意したいのは、マンションを購入すれば、必ず土地そのものの所有権を共有するわけではないという点である。

敷地とは何か

区分所有法における「建物の敷地」とは、建物が所在する土地（法定敷地：区分所有法2条5項）、および規約によって建物の敷地とされた土地（規約敷地：区分所有法5条1項）をいう。

例えば、マンションの建物が建っている土地だけでなく、建物と一体として管理・使用する庭や通路などが、規約によって敷地に含められることがある。

敷地利用権とは何か

「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利である。
敷地利用権は、土地の所有権に限られない。例えば、次のような権利がある。

• 土地の所有権
• 地上権
• 賃借権

土地の所有権が敷地利用権である場合、区分所有者は土地の共有持分を有することになる。
一方、土地が借地である場合、区分所有者が取得するのは土地の所有権ではなく、地上権や賃借権などの敷地利用権である。この場合、複数の区分所有者がその権利を共同で有する関係は、一般に「準共有」と呼ばれる。

したがって、次のように整理できる。

敷地利用権と敷地権は同じ意味ではない。敷地権は、敷地利用権のうち一定の要件を満たすものを指す。

標準管理規約における敷地の共有

標準管理規約9条では、対象物件のうち敷地および共用部分等を区分所有者の共有とする旨を定めている。

ただし、これは標準管理規約が想定するマンションのモデルにおける規定である。
実際のマンションでは、敷地利用権が土地の所有権である場合もあれば、借地権などである場合もある。

試験では、「敷地利用権は土地の所有権である」と考えないこと。

共有持分

標準管理規約10条では、各区分所有者の共有持分を別表第3に定めるとしている。

10条関係のポイント（コメント）
・共有持分の割合は、原則として専有部分の床面積の割合によって算出する
・共有持分の割合を計算する際の床面積は、登記簿上の内法計算ではなく、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積）を用いる
・敷地および附属施設の共有持分は分譲契約等によって定まるものである。なお、共用部分の共有持分は規約によって定まるものである。

敷地の持分と共用部分の持分を混同しないように注意したい。

分割請求・分離処分の禁止

標準管理規約11条では、区分所有者が敷地または共用部分等の分割を請求することを禁止している。
また、専有部分と敷地および共用部分等の共有持分を分離して譲渡したり、抵当権を設定したりすることも禁止している。

区分所有法22条にも、敷地利用権と専有部分の分離処分を原則として禁止する規定がある。ただし、規約で別段の定めをすることができるとしているため、標準管理規約の規定と区分所有法の規定を区別して理解する必要がある。

専有部分の用途と共用部分の使用

専有部分の用途

標準管理規約12条では、専有部分の用途について定めている。
住宅宿泊事業に使用することを可能とする場合と禁止する場合に応じて、二通りの規定が用意されている。

共用部分の使用

標準管理規約13条では、区分所有者が共用部分をその用法に従って使用することを定めている。

共用部分は、区分所有者全員または一部の区分所有者が共同で利用する部分である。特定の区分所有者が利用できる範囲や方法については、規約等によって定められる。

専用使用権

共用部分等のうち、特定の区分所有者が専用して使用できる権利を「専用使用権」という。

標準管理規約では、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラスなどについて、専用使用権の対象となる場合を定めている。

専用使用権があることと、その部分が専有部分であることは別であるという点に注意しよう。

例えば、バルコニーは共用部分であるが、特定の住戸の区分所有者が専用使用権を有することが一般的である。

共用部分等の管理

標準管理規約21条では、敷地および共用部分等の管理について定めている。

敷地および共用部分等の管理は、原則として管理組合がその責任と負担において行う。
ただし、専用使用権の対象となっている部分については、通常の使用に伴う保存行為など、特定の区分所有者が行うものとされる。

試験では、共用部分であることと、管理の責任や費用負担が誰にあるかを区別して考えること。

管理費と修繕積立金

マンションの管理組合が徴収する代表的な費用に、管理費と修繕積立金がある。

管理費は、マンションの日常的な維持管理に必要な費用である。
修繕積立金は、計画的な修繕や不測の事故による修繕のほか、敷地・共用部分等の改良や変更など、特別な管理に必要な費用に充てるために積み立てる。

試験では、管理費と修繕積立金の使途を混同しないこと。

専有部分の修繕等

標準管理規約17条では、専有部分の修繕等について定めている。

専有部分の修繕であっても、その工事が共用部分や他の専有部分に影響を及ぼすおそれがある場合には、理事長への申請や承認など、一定の手続が必要となる。

試験では、工事の対象が専有部分である場合、共用部分や他の専有部分への影響にも着目しよう。

確認問題

問1

マンションの窓枠および窓ガラスは、各住戸に設置されているため、原則として専有部分である。

問2

規約共用部分は、その旨の登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

問3

敷地利用権は、必ず土地の所有権である。

問4

敷地権とは、敷地利用権のうち、登記され、専有部分と一体化された権利である。

問5

バルコニーは、特定の区分所有者が専用使用権を有する場合、専有部分となる。

問6

管理費と修繕積立金は、いずれも管理組合が徴収する費用であるため、同じ目的に使用することができる。

まとめ

本記事では、標準管理規約と共用部分・専有部分の整理について学習した。

特に、次のポイントを押さえておこう。

• 窓枠・窓ガラスは、標準管理規約上、共用部分である。
• 敷地利用権は、土地の所有権に限られない。
• 敷地権は、敷地利用権のうち登記され、専有部分と一体化された権利である。
• 専用使用権があることと、専有部分であることは別である。
• 管理費と修繕積立金は、目的が異なる。

標準管理規約の規定と、区分所有法の規定の違いを整理することが、重要である。