民法を学ぼう！「所有権（22）」【建物区分所有①】マンションを買うと何が得られる？「専有部分」と「共用部分」の基本ルール

「分譲マンションの一室を買う」とき、人は法律上どのような権利を手に入れているのだろうか。

一戸建て住宅であれば「建物と土地はまるごと自分のもの（単独所有）」だが、マンションのような集合住宅では、1棟の建物を複数の人で分けて所有する仕組み＝「建物区分所有」が使われる。

今回はシリーズ第1回として、区分所有の基本となる「専有部分」と「共用部分」の違いやルールについて整理する。

1. なぜ「区分所有法」という特別な法律があるのか？

民法には、物を所有するための基本的なルール（所有権）が定められている。しかし、民法の原則だけでは「1棟の大型マンションをみんなで所有し、生活する」場面において不都合が生じる。

民法の原則
1個の物には1つの所有権しか成立しない（一物一所有権の原則）
一つの物について複数の所有権が重複して成立せず、共有の場合は一つの所有権を複数人が共有する。

仮にこの原則通りに考えると、1棟のマンション全体を居住者全員で「共有」することになり、自分の部屋であっても自由に売買したりリフォームしたりできなくなってしまう。

そこで登場するのが、民法の特別法である「建物の区分所有等に関する法律（以下、本稿では「区分所有法」という）」だ。

区分所有法が存在することにより、マンションの「自分の部屋」だけを独立した所有権（＝区分所有権）として売買したり、担保に設定したりすることが可能になる。

2. 自由に使用できる「専有部分」の定義

マンションの中で、区分所有権の対象となる部屋の部分を「専有部分」と呼ぶ。

専有部分として認められる2つの要件

専有部分として認められるためには、単に「壁で区切られている」だけでなく、以下の2つの条件を満たす必要がある（区分所有法第1条）。

1. 構造上の独立性
   天井、床、壁などで他の部屋と明確に区画されていること
2. 利用上の独立性
   他の専有部分とは独立して、住居・店舗・事務所・倉庫など、建物としての用途に利用できること。

【注意】ベランダや玄関ドアの外側は「専有部分」ではない

誤解されやすい部分として、バルコニー（ベランダ）や玄関ドア、窓ガラスが挙げられる。

• バルコニー・ベランダ
  避難経路としての役割を持つため、法律上は「共用部分」にあたる。ただし、その部屋の住人が優先的に使える「専用使用権」が認められているに過ぎない。したがって、非常用ハッチを物で塞いだり、無断でリフォームしたりする行為は禁止されている。
• 玄関ドア
  鍵や内側部分は専有部分として扱われるが、外側の塗装や扉自体は共用部分となる。

3. 「共用部分」の種類とルール

共用部分は、原則として区分所有者の共有に属する。ただし、一部の区分所有者だけが共用する「一部共用部分」もある。共用部分は、大きく分けて以下の2種類に分類される。

※規約共用部分は、第三者が「個人の所有物（専有部分）」と誤認するのを防ぐため、登記（規約共用部分である旨の登記）を備える必要がある。

共用部分の使用・管理の原則

共用部分は区分所有者全員の「共有」に属する。使い方の基本ルールは以下の通りだ。

• 使用方法
  各区分所有者は、共用部分を「その用法に従って」使うことができる（エントランスの通行、階段の昇降など）。
• 管理・変更
  共用部分の管理は、管理規約や区分所有法に従って行われる。大規模な修繕・変更などについては、内容に応じて集会の決議が必要となる。

4. まとめ＆次回予告

第1回では、区分所有の基礎となる「専有部分」と「共用部分」の概念について解説した。

• 専有部分
  構造上・利用上に独立した「自分の部屋」。原則として区分所有者が所有・使用できる部分である。
• 共用部分
  廊下やエレベーターなど、区分所有者が共同で利用・管理する部分。区分所有者全員が共用するものだけでなく、一部の区分所有者だけが共用する「一部共用部分」もある
• バルコニーや玄関ドアの外側は共用部分（専用使用権つき）であり、勝手な変更は不可。

マンションを購入することは、「独立した部屋を所有する権利」を得ると同時に、共用部分の管理・維持に必要な費用を負担するなど、区分所有者として共同管理に関わることになる。

次回は、土地の権利関係や民法における「共有」との相違点について詳しく解説する。