【マンション管理士試験】要点まとめノート（第2回）～管理組合・管理者・集会～

（注）本記事で扱うマンション管理士試験の出題に係る法令等については、令和8年4月1日において施行されている法令等とする。

本稿では、「建物の区分所有等に関する法律」を「区分所有法」という。

マンションの管理は、区分所有者が共同で行うことが基本である。
しかし、マンションの規模が大きくなるほど、区分所有者全員が日常的な管理業務を行うことは難しくなる。
そこで、区分所有者全員で構成される管理組合を基礎として、集会で重要事項を決定し、管理者などがその決定に基づいて管理を行う仕組みが設けられている。

試験では、管理組合・管理者・集会の役割や、集会の招集・決議に関する知識が問われる。
今回（第2回）は、これらの基本的な仕組みを整理しよう。

管理組合とは

管理組合の基本

区分所有法では、区分所有者は、全員で建物や敷地などの管理を行うための団体を構成することとされている。この団体を「管理組合」と呼ぶ。

管理組合は、区分所有者全員で構成される団体であり、マンションの共用部分や敷地、附属施設などを適切に管理する役割を担っている。

管理組合の主な業務には、次のようなものがある。

• 共用部分の維持・管理
• 管理費や修繕積立金の管理
• 建物や設備の点検・修繕
• 管理規約や使用細則の運用
• 集会の開催や決議事項の実施

管理組合と管理会社の違い

管理組合と管理会社は、以下のように明確に区別される。

管理会社に管理業務を委託している場合であっても、管理組合がマンションの管理主体であることに変わりはない。
管理会社は、管理組合の総会などの決定や、管理組合と締結した管理委託契約に基づいて業務を行う。

管理者とは

管理者の役割

管理者は、区分所有者の団体を代表し、マンションの管理に関する業務を行う。
区分所有者全員が日常的な管理業務を行うことは事実上困難なため、管理者を置くことが一般的である。

管理者の主な役割は、次のとおりである。

• 集会の決議に基づく業務の実施
• 共用部分などの管理
• 管理に関する事務の処理
• 管理組合の代表としての対応

管理者は、区分所有法や管理規約、集会の決議などに従って職務を行う必要がある。

管理者は区分所有者でなければならないのか

管理者は、必ずしも区分所有者である必要はない。
区分所有者以外の者を管理者に選任することも可能である。
管理者の選任や解任は、原則として集会の決議によって行われる。

管理者と理事長の違い

マンションの管理組合では、理事会を設置し、理事長を置くことが一般的である。
なお、理事会や理事長の設置は区分所有法の必須義務ではないことに注意しよう。
また、「管理者」と「理事長」は、必ずしも同じ意味ではない。

一般的に管理組合では、理事長が管理者を兼ねる形が多い。
しかし、管理者と理事長の関係は、管理規約や管理体制によって異なる場合がある。
区分所有法上の「管理者」と、管理規約上の「理事長」を区別することが重要である。

集会とは

集会の役割

集会は、区分所有者がマンションの管理に関する重要事項を決定するための場である。
一般的には「総会」と呼ばれる。

集会では、例えば次のような事項を決議する。

• 管理者の選任・解任
• 管理規約の設定・変更・廃止
• 共用部分の管理に関する重要事項
• 管理組合の収支や予算に関する事項
• 建物の維持・修繕に関する事項

管理者が置かれている場合でも、集会の決議が必要な事項について、管理者が自由に決定できるわけではない。
集会で決定する事項と、管理者が実施する事項を区別することが重要である。

集会の招集

集会は、原則として管理者が招集する。
管理者は、少なくとも毎年1回、集会を招集しなければならない。
また、一定数の区分所有者は、管理者に対して集会の招集を請求することができる。

改正区分所有法では、原則として、議決権を有する区分所有者の5分の1以上であって、議決権の5分の1以上を有する者が、会議の目的事項を示して招集を請求することができる。
ただし、この定数は規約で減らすことができる。

招集請求を受けた管理者が、請求の日から2週間以内に、請求の日から4週間以内の日を会日とする招集通知を発しなかった場合には、請求した区分所有者が集会を招集することができる。
また、管理者がいない場合にも、一定の要件を満たす区分所有者が集会を招集することができる。

招集通知

集会を招集する場合には、原則として、会日の少なくとも1週間前までに招集通知を発する必要がある。招集通知には、会議の目的事項と議案の要領を示さなければならない。

ここで注意すべきは、すべての決議について、招集通知に議案の要領を示すことが必要であるという点である。（改正区分所有法）
また、招集通知の期間は、規約で伸長することはできるが、短縮することはできない。

集会では、原則として、あらかじめ通知した事項についてのみ決議することができる。

招集手続を省略できる場合

区分所有者全員の同意がある場合には、招集手続を経ずに集会を開くことができる。
ただし、これは例外的な扱いである。
通常の集会では、区分所有法や管理規約にしたがって招集手続を行う必要がある。

集会の決議

集会では、議案について区分所有者の意思を確認し、決議を行う。
決議には、通常の決議（普通決議）と、より厳しい要件が必要となる特別決議がある。

改正区分所有法では、決議の種類による、定足数や賛成要件が大きく改められた。

普通決議

普通決議は、特別な決議要件が定められていない事項について行う決議である。

集会の議事は、法律または規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者およびその議決権の各過半数で決するとされている。（改正区分所有法39条）

ここでいう「出席した区分所有者」には、実際に集会に出席した者だけでなく、書面、代理人または電磁的方法によって議決権を行使した者も含まれる。
ただし、集会に出席せず、議決権も行使していない区分所有者は、原則として決議の母数に含まれない。

特別決議

管理規約の設定・変更・廃止など、重要な事項については、普通決議よりも厳しい要件が必要となる。
規約の設定・変更・廃止について、原則として次の要件を満たす必要がある。（改正区分所有法31条1項）

定足数とは、集会で決議を行うために必要な出席者数などのことである。
決議要件とは、議案を可決するために必要な賛成数などのことである。

この2つを混同しないこと。

なお、規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合には、その区分所有者の承諾が必要となることがある。

特別決議の要件は、決議事項によって異なる場合がある

区分所有者数と議決権数

集会決議では、区分所有者数と議決権数を区別して考える必要がある。
区分所有者数は人数を基準とするものであり、議決権数は議決権の割合を基準とするものである。
そして、集会決議では、「区分所有者数」と「議決権数」の両方の要件を満たす必要がある。

例えば、区分所有者の人数では過半数を満たしていても、議決権数では過半数を満たしていない場合がある。区分所有者数と議決権数の双方について常に確認するクセをつけておこう。

令和8年4月1日施行の改正法と経過措置

令和7年に公布された区分所有法等の改正法のうち、区分所有法の改正に関する部分は、令和8年4月1日に施行された。

令和8年度のマンション管理士試験では、出題に係る法令等の基準日が令和8年4月1日であるため、改正後の法令を前提として学習する必要がある。
ただし、実際の集会に改正法が適用されるかどうかは、招集手続の開始時期によって異なる場合がある。

集会に関する経過措置

改正法の経過措置では、原則として、次のように取り扱われる。

したがって、集会の開催日が令和8年4月1日以降であっても、招集手続が3月31日までに開始されている場合には、改正前の集会に関する規律が適用されることがある。
試験では、単に集会の開催日だけで判断せず、招集手続の開始時期にも注意しよう。

重要ポイント

今回の内容を整理すると、次のとおりである。

理解度チェック

今回確認した内容を、以下の問題で確認しよう。

問題1

管理組合は、管理会社によって構成される団体である。

問題2

管理会社に管理業務を委託している場合、管理組合はマンションの管理主体ではなくなる。

問題3

管理者は、必ず区分所有者の中から選任しなければならない。

問題4

管理者が置かれている場合、集会で決議すべき事項についても、管理者が自由に決定できる。

問題5

改正区分所有法では、集会の決議について、実際に集会に出席した区分所有者だけが「出席した区分所有者」に含まれる。

第2回では、管理組合・管理者・集会の役割と、集会の招集・決議に関する基本事項を整理した。マンションの管理は、区分所有法に基づき、区分所有者全員によって構成される「管理組合」が主体となって行われる。
管理者は管理業務を担い、集会は管理に関する重要事項を決定する場である。
また、令和8年4月1日施行の改正区分所有法では、集会の決議要件や招集通知に関するルールが見直されている。
普通決議と特別決議の違い、定足数と決議要件の違い、区分所有者数と議決権数の違いを整理しておこう。
次回は、「管理規約・共用部分・専有部分の整理」をテーマに、管理規約の基本と、専有部分・共用部分に関する重要論点を整理する。