対抗
不動産物権変動を定めている条文は、177条である。
そこでは、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と規定されている。
物権変動の効果は、表示意思のみで発生する。（176条）ただし、これは当事者間でのみ当てはまる。
物権変動が存在しないと第三者から主張された場合に、物権変動の発生をその第三者にも主張するためには登記が必要となる。
不動産登記
不動産登記とは、不動産登記法に基づいて物権変動の過程と物権の帰属状態が記録された、その記録内容をいう。
登記は、不動産公示制度の一つである。
管理と運営について、国家機関が関与し、不動産登記法によってその手続きが詳細に定められていることが、登記の確実性を大きく高めている。
二重譲渡
有効になされた登記は、法的にどのような効力を有するのか。その中で最も重要なものが。「対抗力」である。
例えば、甲土地の所有者AがBに甲を売却した後、Cにも甲を売却したとする。
この場合、意思表示のみによって、つまり、売買契約の成立のみによって、物権変動の効果が発生する。
すると、AB間で売買契約が成立した時点で、AからBに甲の所有権が移転することになり、Aはすでに無権利者であるといえる。にもかかわらず、AはCにも有効に甲を譲渡できるのであろうか。
判例の立場
判例は二重譲渡を認めているとされる。（最判昭和39.3.6民集第18巻3号437頁)
第一譲渡によって、所有権移転の効果は発生するが、Bの所有権取得は、登記がない段階では不完全なものであり、その限りにおいて、Aにも不完全な物権が残っているとする。
このため、AはさらにCに対しても第二譲渡を有効に行うことができ、Cも不完全ながら甲の所有権を取得する。
そして、最終的には、登記を先に具備した者が完全な所有権を取得する。
これは、176条と177条を同じ程度に重視して、両者を合わせて解釈しようとする見解といえる。
176条を重視する見解
これに対して、176条の存在を重視し、二重譲渡を否定する見解も存在する。
すなわち、AB間の第一譲渡によって甲の所有権はAからBに完全に移転し、Aは無権利者となる。
それでもなお、Cが所有権を取得する可能性を認められるのは、Aの名義のままとなっている登記に公信力があるからとする。
したがって、CがA名義の登記を善意無過失で信頼した場合に限り、Cは有効に甲の所有権を取得し、結果、Bは所有権を失う。
ただし、この見解を採用しても、BCとも未登記の間はBがCに優先する。
176条が重視されるので、AB間の第一譲渡によってBが権利者となり、Aは無権利者になっており、Cも登記を備えない限り、無権利者である。
（参考）物権法[第3版] NBS (日評ベーシック・シリーズ) 日本評論社
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